Conformità edilizia e catastale di un immobile

Cosa si intende per conformità edilizia e catastale di un immobile?

Un immobile può ritenersi perfettamente commerciabile (vendibile o alienabile) nel momento in cui si può ritenere perfettamente conforme, nello stato in cui si trova:

1. alla normativa Edilizia ed Urbanistica
2. al Catasto Urbano

Non a caso ho posto il primo punto, la conformità urbanistica, al di sopra di quella catastale.

La prima infatti è relativa alla legittimità del fabbricato.

Ovvero se sia stato costruito con regolare licenza edilizia o titolo equivalente (Concessione, Permesso di Costruire, Autorizzazione, Sanatoria, etc.), cioè non frutto di illeciti ed abusi edilizi.

La seconda attesta il regolare censimento ai fini tributari del bene, e non esclude la possibilità di registrare a tali fini l’immobile, anche se del tutto o parzialmente abusivo.

Il catasto, si suole dire che non è probatorio della legittimità urbanistica e della proprietà del bene, anche se ha validità indiziaria nelle cause civili.

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Conformità Urbanistica ed edilizia dell’immobile

Il concetto ha origini ben lontane, ovvero fin dall’introduzione della Licenza Edilizia dall’ormai abrogato articolo 31 della Legge Urbanistica n. 1150/1942, che estendeva al solo territorio cittadino urbanizzato la necessità di richiedere una autorizzazione al Podestà:

“Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l’aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell’art. 7, deve chiedere apposita Licenza al podestà del Comune”

Rif. art. 31 Legge 1150/1942

Con la Legge Ponte n. 765/1967, l’articolo 31 veniva sostituito con il seguente, di fatto estendendo tale incombenza a tutto il territorio comunale, anche quello d’espansione e rurale:

“Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco”.

Rif. art. 10 Legge 765/1967

Non è tutto però:

Alcuni comuni infatti, come quello di Velletri, prevedevano la richiesta di Licenza Edilizia antecedentemente a tali normative nazionali, avendone legiferato all’interno del Regolamento Edilizio Comunale del 1929.

Stato Legittimo degli immobili

Recentemente è stato introdotto il concetto di “Legittimità Edilizia” o “Stato Legittimo degli immobili” all’interno del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001 art. 9-bis):

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

art. 9-bis D.P.R. 380/2001

I casi più frequenti di difformità nei quali un tecnico rilevatore si imbatte sono i seguenti:

• Ampliamenti non denunciati;
• Creazione di verande mediante chiusura di porticati e balconi;
• Diverse distribuzioni interne legate a ristrutturazioni;
• Pratiche di sanatoria incomplete ed ancora pendenti;
• Apertura di finestrature;
• etc.

In alcuni casi si può rimediare presentando una pratica di Sanatoria, in altri purtroppo, è d’obbligo la rimessione in pristino mediante demolizione.

Vedremo in fondo all’articolo come bisogna comportarsi.

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Conformità catastale dell’immobile

Per quanto riguarda invece la conformità catastale, questa si attesta analizzando la planimetria catastale in atti.

La planimetria catastale, ovvero la rappresentazione grafica dell’immobile registrato presso il Catasto (Nuovo Catasto Edilizio Urbano), attesta la conformità dei luoghi a quanto riportato negli Atti ufficiali del Catasto.

Questa va aggiornata a seguito di modifiche che interessano l’immobile conseguenti a ristrutturazioni, ampliamenti e via dicendo.

Ad esempio, se si realizzano opere edili che modificano la conformazione interna dell’immobile o se si realizzano modifiche alla destinazione d’uso degli ambienti, è necessario procedere all’aggiornamento della planimetria catastale mediante la presentazione di un documento denominato DO.C.FA. (Documento Catasto Fabbricati).

Aggiornamento a seguito di compravendita e successioni

L’aggiornamento della planimetria catastale non sempre è obbligatorio.

Per successioni, donazioni, compravendite o altri atti che comportino variazioni della proprietà dell’immobile infatti, sarà sufficiente cambiarne l’intestazione.

In generale, è sempre consigliabile tenere la planimetria catastale aggiornata per evitare problemi di natura legale o fiscale, ma anche se si intende procedere a compravendite future.

In questi casi infatti, la non conformità della planimetria catastale, comporterà un inciampo nelle trattative o negli accordi di stipula, spesso concordati prima di verificare appieno la correttezza dell’intera documentazione in possesso del venditore.

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Piena conformità dell’immobile

In estrema, l’immobile può ritenersi conforme nella sua interezza, quando sussistono le seguenti caratteristiche:

• Conformità Urbanistica
• Conformità Catastale

Per verificare tali presupposti, occorre necessariamente affidarsi a tecnici qualificati, richiedere eventualmente la documentazione mancante al Comune ed al Catasto (mediante un Accesso agli Atti), ed effettuare preliminarmente un rilievo puntuale dell’immobile oggetto di verifica.

La verifica sarà effettuata sulla base dei grafici allegati alle regolari Licenze Edilizie, ed alla planimetria catastale in atti.

Ipotesi di Sanabilità delle opere abusive

Qualora non sia verificata la piena conformità, potrebbe essere possibile sanare le opere abusive in alternativa alla rimessione in pristino.

Il più delle volte sarà sufficiente presentare una CILA in Sanatoria.

Tale evenienza è normata dagli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001, e prevedono oltre alle sanzioni del caso, la possibilità di sanare le opere abusive qualora “[…] l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda […]”