Il DL 69/2024 è stato convertito nella Legge 105/2024 (in vigore dal 28 luglio 2024). È la base delle nuove regole su sanatorie, tolleranze e cambio d’uso. benevento.ordingegneri.it
È stato introdotto l’art. 36-bis TUE: una sanatoria semplificata per parziali difformità e variazioni essenziali che supera la “doppia conformità” classica in vari casi (si guarda alla conformità urbanistica “oggi” e a quella edilizia “al tempo dei lavori”). BibLus+2Legislazione Tecnica+2
Tolleranze costruttive/esecutive più ampie (regolarizzazione “automatica” senza pratica, se rientri nei limiti e le opere sono antecedenti al 24 maggio 2024). benevento.ordingegneri.it+1
Silenzio-assenso confermato per le istanze e tempi più lunghi (fino a 240 giorni) per rimuovere abusi non sanabili in casi particolari. benevento.ordingegneri.it
Le categorie di “abuso” oggi (e come si differenziano)
Tolleranze “sanate” automaticamente (nessuna pratica se rispetti i limiti)
Costruttive: scostamenti percentuali su altezze, distacchi, superfici, ecc. con soglie graduated per superficie dell’unità (dal 2% al 6%: >500 m² = 2%, 300–500 = 3%, 100–300 = 4%, <100 = 5%, <60 = 6%). Valgono per opere realizzate entro il 24/05/2024. benevento.ordingegneri.it+1
Esecutive: piccole irregolarità di cantiere (minori dimensionamenti, finiture/modeste irregolarità geometriche, apertura interne spostate, errori grafici, ecc.). Anche queste si considerano fisiologiche se ricadono nelle casistiche elencate. benevento.ordingegneri.it+1
Lievissime/“minori” difformità interne e cambi d’uso senza opere
Spesso rientrano in CILA o SCIA (anche “in sanatoria” se già fatte), specie se non toccano strutture e non alterano parametri urbanistici. Il Salva Casa ha agevolato cambi d’uso e trasformazioni interne, con linee guida MIT del 31/01/2025. benevento.ordingegneri.it
Parziali difformità dal titolo (opere fatte con PdC/SCIA ma non identiche al progetto)
Ora si può chiedere sanatoria semplificata ex art. 36-bis: serve conformità urbanistica “oggi” e conformità edilizia “ieri” (al momento dell’esecuzione). Non è più richiesta la doppia conformità integrale come prima. BibLus+1
Variazioni essenziali (scostamenti rilevanti dal PdC) e assenza/difformità da SCIA
Rientrano nella nuova procedura di cui all’art. 36-bis con condizioni e oblazioni specifiche. Legislazione Tecnica
Abusi “maggiori”/totali e casi non sanabili
Opere in contrasto con l’urbanistica vigente (es. volumi non ammissibili oggi) o in aree con vincoli senza i relativi nulla osta restano in genere non sanabili (demolizione/ripristino), salvo ipotesi tassative. La prassi e la giurisprudenza recenti stanno chiarendo i limiti della “sanatoria semplificata”. Ingenio+1
Come si “sanano” in pratica (iter sintetico)
Verifica dello “stato legittimo”
Si parte dall’ultimo titolo che ha legittimato l’immobile (non serve ricostruire tutto se non strettamente necessario; si ignorano talune difformità su parti comuni/altre unità). benevento.ordingegneri.it
Inquadra il caso nella giusta “categoria”
Se rientri nelle tolleranze post-Salva Casa → già regolare. Documenta in relazione tecnica e aggiorna gli elaborati interni/asseverazione se utile. benevento.ordingegneri.it
Se è difformità minore → CILA/SCIA in sanatoria.
Se è parziale difformità/variazione essenziale → istanza art. 36-bis (sanatoria semplificata). BibLus
Se è totale/contra legem → difficile sanare; si valuta ripristino o progetto conforme. Segretari Comunali Vighenzi
Titolo e pagamenti
PdC in sanatoria: oblazione = doppio del contributo di costruzione.
SCIA in sanatoria: oblazione = doppio dell’aumento del valore venale (min €1.032, max €10.328). Possibili maggiorazioni del 20% in alcuni casi art. 36-bis. benevento.ordingegneri.it+1
Pareri e vincoli
Per immobili vincolati, si presenta un’unica istanza allo Sportello Unico; il Comune acquisisce i pareri (compatibilità paesaggistica, ecc.), come chiarito dalle Linee guida MIT 31/01/2025. benevento.ordingegneri.it
Tempi e silenzio-assenso
Il silenzio-assenso opera in caso d’inerzia del Comune; se la sanatoria è negata, il termine per rimuovere l’abuso può arrivare a 240 giorni in presenza di gravi esigenze (salute/disagio). benevento.ordingegneri.it
Mini-schema decisionale (rapid check)
È entro le tolleranze (2–6%) o irregolarità esecutiva minima, ante 24/05/2024? → Già regolare. benevento.ordingegneri.it+1
Non tocca strutture/parametri urbanistici? → CILA/SCIA (anche in sanatoria). benevento.ordingegneri.it
C’è parziale difformità rispetto al titolo o variazione essenziale ma oggi l’urbanistica lo consente? → Art. 36-bis. BibLus+1
È in contrasto con l’urbanistica vigente o vincoli insuperabili? → Non sanabile → ripristino. Ingenio
